ВХОД В СИСТЕМУ

Зайти через Facebook

Регистрация

ПРОЦЕСС ЮРИДИЧЕСКОГО СОПРОВОЖДЕНИЯ ПРИ ОФОРМЛЕНИИ СДЕЛКИ ПО ПРИОБРЕТЕНИЮ ОТЕЛЯ

 

Новость о том, что в ноябре 2015 года гостиничная сеть Starwood Hotels & Resorts будет приобретена группой Marriott International, вызвала сенсацию. Итогом этой сделки станет появление огромной сети отелей с количеством номеров равным 1.1 млн. номеров и 5500 отелями в более чем 100 странах.

При таком масштабном процессе приобретения отеля юристы, которые трудились в фоновом режиме, должно быть пережили достаточно сложностей в процессе проведения комплексной правовой оценки (дью дилидженс) и переговоров.

Принимая во внимание международный аспект сделки, мы можем предположить, что этот процесс длился многие месяцы. Обдумывая все это, я почувствовал необходимость рассмотреть тему процесса юридического сопровождения, которым зачастую пренебрегают при проведении сделок по приобретению отелей в Турции.

Конечно же, когда речь идет о сделке по приобретению отеля, инвестор в первую очередь нуждается в следующих данных: возраст объекта, местоположение объекта, количество номеров и койко-мест, стоимость PP/DBL, продолжительность сезона, уровень заполняемости, затраты по себестоимости, уровень питания, уровень поставок и т.д. В результате анализа этих данных, полученных инвестором, инвестор примет предварительное решение о том, интересует ли его покупка отеля или нет. Вплоть до этого этапа данный процесс можно сравнить с покупкой подержанного автомобиля, когда покупатель видит автомобиль и находит запрашиваемую за него цену приемлемой.

После чего, важно определить какие правовые риски может нести приобретение отеля. Иногда отель передается во владение покупателю не как недвижимость, а в форме акций компании, владеющей отелем. В этом случае, принимающая сторона вместо приобретения непосредственно отеля, приобретает акции компании, владеющей отелем, и таким образом принимающая сторона сама становится владельцем отеля, о котором идет речь. Если речь идет именно о подобном приобретении, экспертиза не должна ограничиваться только отелем и его эксплуатацией, а должна проводиться таким образом, чтобы охватить полностью всю компанию.

Вкратце, основной целью подобной экспертизы является определение потенциальных рисков, которые могут возникнуть в связи с отелем/компанией, являющихся объектами инвестирования, и объём подобной экспертизы охватывает весьма широкий спектр. При составлении экспертного заключения, проводится анализ нижеперечисленных правовых аспектов, и результат зачастую представляется инвестору в виде подробного отчета:

- Состав акционеров (держателей акций) компании

- Устав компании

- Статус соглашения между акционерами, если таковое имеет место

- Все финансовые и коммерческие договоры, в которых участвуют стороны

- Кредитные отношения и финансовая отчетность за предыдущие годы

- Текущие судебные дела и иски

- Соответствие отеля нормам законодательства в области зонирования и охраны окружающей среды

- Статус собственности земельного участка, на котором расположен отель

- Если земельный участок выделен, порядок выделения и соответствующие условия

- Необходимые разрешения в сфере деятельности компании

- Трудовые договоры и отношения с фондом социального обеспечения

- Права интеллектуальной собственности, если таковые имеются

- налоговый статус и пр.

Риски, выявленные в подобном отчете, позволяют инвестору ближе ознакомиться с объектом инвестиции и, таким образом, принять обоснованное решение, с учетом всей имеющейся информации. Иногда риски, выявленные в результате экспертизы, могут быть использованы в качестве козыря для торговли с продавцом. А в некоторых случаях может даже идти речь о полном отказе инвестора от инвестиционного решения.

Для сравнения можно использовать тот же пример с автомобилем, когда покупатель садится в понравившийся ему подержанный автомобиль для тестового катания, а также везет его к механику для общего осмотра.

Другая важная функция юридической экспертизы проявляется на этапе переговоров и подготовки договора сделки о приобретении. На фазе экспертизы юрист, который хорошо провел подготовительную работу, определяет положения в договоре, согласно которым будет гарантировано то, что ответственность за существенные риски, выявленные в ходе проведения экспертизы, будет нести продавец. К примеру, важно, чтобы вся запрашиваемая у продавца информация и документация была представлена и указана в договоре о приобретении в точности и в полном объёме.

Помимо подобных заявлений и обязательств со стороны продавца, например, в случае, когда компания участвует в качестве одной и сторон в судебном иске, потеря по которому может привести к необходимости выплаты крупной компенсации, в договор о приобретении можно внести положение о том, что в случае проигрыша по упомянутому иску, ответственность за выплату суммы компенсации будет нести продавец.

Задача, которую берет на себя юрист в этом процессе – это сопровождение сделки самого начала, заключение договора сделки о приобретении, сопровождение процесса передачи, а в некоторых случаях и последующего периода после акта передачи.

Если мы продолжим аналогию с тем же автомобилем, здесь задача юриста с одной стороны аналогична той, что выполняет сервис, в который отвозят подержанный автомобиль для обследования, а другой стороны схожа с задачей нотариуса, который обеспечивает юридически безопасное оформление сделки продажи автомобиля (необходимо подчеркнуть, что в отличие от нотариуса юрист не обладает полномочиями государственного органа, облеченного законной властью).

В то время как Marriott, естественным образом воспользовался подобной услугой юридического сопровождения в ходе оформления сделки приобретения отеля Starwood, мы видим, что в Турции лишь изредка прибегают к комплексному юридическому сопровождению при оформлении сделок купли-продажи отелей/компаний. Наконец, хотим привести несколько примеров того, к каким результатам может привести отсутствие подобного юридического содействия:

  • Инвестор покупает пятизвездочный отель, земельный участок под который выделен министерством. Когда подходит пора вносить ежегодную арендную плату, инвестор обнаруживает, что сумма, подлежащая к уплате, намного превышает ожидаемую.

  • Инвестор приобретает акции компании, владеющей отелем, который расположен на земельном участке, выделяемом министерством, без соблюдения условий об уведомлении, определенных соответствующим регламентом.

  • Продавец, через какое-то время после передачи отеля, обращается к некоторым сотрудникам, которые занимают ключевые позиции в проданном отеле, с предложением перейти работать в другой отель, и тем самым становится причиной того, что управляющий персонал увольняется с работы, а покупатель несет урон.

Неблагоприятных факторов и потерь в приведенных примерах можно было бы избежать, также как и принять ряд предотвращающих мер при поддержке юриста, хорошо ориентирующегося в секторе туризма и в области сделок купли-продажи готового бизнеса.

Онур Оджаклы

Юридическая фирма Оджаклы

* Данная статья является только общей и предварительной информацией и ни при каких обстоятельствах не предназначена заменить юридическую консультацию.

 

КОММЕНТАРИИ

Для того, чтобы оставлять комментарии, необходимо
ВОЙТИ в систему или ЗАРЕГИСТРИРОВАТЬСЯ

    ДОСТОПРИМЕЧАТЕЛЬНОСТИ И МЕСТА АНТАЛИИ

    СОБЫТИЯ В АНТАЛИИ